Hard Cost dan Soft Cost dalam Dunia Konstruksi

Hard Cost

Hard cost dalam estimasi biaya konstruksi adalah biaya elemen konstruksi fisik seperti pondasi, suprastruktur, finishing interior, tenaga kerja, peralatan, dll. Biaya-biaya tersebut merupakan biaya nyata dalam suatu proyek konstruksi yang relatif mudah untuk diperkirakan. Hard cost dalam konstruksi dihitung oleh estimator berpengalaman. Biaya ini mencapai sekitar 70 persen dari total biaya konstruksi suatu proyek.

Yang termasuk Hard cost antara lain:

a. Bahan Baku / Raw Material

Bahan yang membentuk sebuah bangunan atau proyek konstruksi lainnya adalah jenis biaya keras yang paling dasar. Apa pun yang secara fisik merupakan bagian dari struktur baru seringkali merupakan biaya yang sulit. Beberapa contoh bahan baku standar dalam anggaran konstruksi adalah: beton, insulasi, paku, baja, kayu, dll.

b. Tenaga Kerja Konstruksi

Tenaga kerja adalah biaya yang sulit karena profesional konstruksi secara fisik berkontribusi pada proyek konstruksi. Saat merencanakan sebuah proyek, harus memperkirakan berapa banyak yang harus dibayar semua anggota tim dan subkontraktor selama proses berlangsung.

c. Peralatan

Ini adalah biaya yang sulit jika memperoleh peralatan baru untuk proyek baru. Pemeliharaan peralatan yang ada juga dapat menjadi biaya yang sulit karena secara langsung mempengaruhi kemampuan tim konstruksi untuk mengerjakan suatu proyek. Penting untuk memperhitungkan biaya peralatan untuk memastikan dana untuk menyelesaikan tugas.

d. Perlengkapan Interior

Aspek permanen dari desain interior bangunan adalah biaya yang sulit karena diperlukan untuk menyelesaikan proyek konstruksi. Fitur utilitas dan finishing lainnya membuat bahan baku lainnya rapi dan fungsional untuk klien.

Soft Cost

Soft Cost adalah biaya tidak langsung atau tidak berwujud yang berhubungan dengan proyek konstruksi tetapi tidak secara aktif mempengaruhi proses konstruksi yang sebenarnya. Hal ini dapat membuat mereka lebih sulit untuk memperkirakan, terutama karena beberapa biaya lunak dapat berlanjut selama berbulan-bulan setelah menyelesaikan sebuah proyek.  

Beberapa jenis soft cost meliputi:

a. Perencanaan

Perencanaan dan penelitian yang masuk ke dalam pengembangan rencana konstruksi adalah soft cost. Ini termasuk membayar insinyur dan arsitek untuk membangun strategi, melakukan studi dan meneliti variabel lain sebelum proyek dimulai. Soft cost yang terkait dengan perencanaan membantu tim konstruksi menciptakan visi untuk proyek dan mempersiapkan prosedur konstruksi di masa depan. Biaya perencanaan tipikal meliputi: market research, survei lingkungan, blueprint development, desain arsitek, desain struktur dan MEP, dan desain landscape.

b. Administrasi

Biaya administrasi merupakan biaya operasional yang penting untuk proyek konstruksi, meskipun tidak secara langsung mempengaruhi proses pembangunan. Anggaran konstruksi sering kali mencakup informasi tentang berapa banyak yang mungkin dibelanjakan untuk gaji dan bahan administrasi untuk memastikan proyek terorganisir dengan baik dan sesuai dengan peraturan. Biaya administrasi dalam konstruksi dapat meliputi: perangkat lunak bisnis, gaji pegawai kantor, peralatan kantor, bantuan akuntansi, pajak, dan bunga pinjaman.

c. Pertanggungan / Insurance

Biaya asuransi adalah soft cost karena diasuransikan tidak secara langsung berdampak pada pengembangan proyek konstruksi baru. Biaya asuransi untuk konstruksi juga sedang berlangsung dan dapat berlanjut setelah konstruksi berakhir. Perusahaan konstruksi dapat membeli jenis asuransi ini untuk melindungi diri mereka sendiri dan aset mereka antara lain: risiko pembangunan, general liability, commercial auto, kompensasi pekerja, construction bonds, dan property.

d. Biaya Hukum

Banyak pertimbangan hukum melibatkan perencanaan proyek konstruksi dan memastikannya memenuhi peraturan kode lokal. Setiap biaya hukum adalah biaya lunak karena meskipun biaya hukum sangat penting untuk menjalankan bisnis konstruksi, biaya tersebut tidak secara langsung mempengaruhi bangunan itu sendiri. Pengeluaran lunak hukum yang umum dalam konstruksi dapat mencakup: biaya inspeksi, izin konstruksi, izin perumahan, izin hunian, izin penggunaan komersial, biaya pengacara, aplikasi zonasi

e. Real Estate

Membayar tanah di mana proyek konstruksi akan berlangsung adalah pengeluaran penting untuk setiap proyek konstruksi. Meskipun real estat sering merupakan hal yang nyata, biasanya dianggap sebagai biaya lunak karena pembebasan tanah dan biaya real estat dapat terjadi sebelum dan sesudah proyek konstruksi. Jenis biaya lunak real estat adalah: membeli tanah, sewa atau sewa tempat, perbaikan lingkungan, perpanjangan jalan.

f. Manajemen Properti

Tidak semua proyek konstruksi mencakup manajemen dan pemeliharaan proyek baru, tetapi proyek-proyek tersebut mungkin memiliki biaya tambahan yang sedang berlangsung. Siapa pun yang membiayai konstruksi dapat memelihara properti, sehingga mereka dapat memasukkan biaya lunak manajemen properti ke dalam anggaran jangka panjang mereka. Manajemen properti adalah biaya lunak karena mendukung penggunaan bangunan, bukan konstruksi sebenarnya. Contoh biaya lunak yang terkait dengan manajemen properti adalah: periklanan, pengawasan sewa, perbaikan gedung, pemeliharaan lansekap, renovasi, dan keamanan.

Hard Cost vs Soft Cost

Mempelajari perbedaan istilah-istilah ini dapat membantu memahami masing-masing istilah dengan lebih baik dan membuat rencana pengeluaran yang lebih akurat. Beberapa perbedaan utama antara biaya keras dan lunak meliputi:

a. Kapan Biaya Terjadi

Hard cost biasanya terjadi selama proses konstruksi. Pada awal proyek, perusahaan konstruksi umumnya membeli semua persediaan dan bahan yang mereka antisipasi selama konstruksi. Ketika kebutuhan lain muncul atau persediaan habis, mereka menghabiskan lebih banyak uang untuk biaya-biaya sulit tersebut. Gaji dan biaya karyawan adalah biaya sulit lainnya yang terus berlanjut selama seluruh proses konstruksi.

Setelah tim konstruksi selesai, mereka tidak lagi memiliki biaya yang sulit. Mereka mungkin melunasi tagihan dan faktur dari biaya tetap yang mereka keluarkan di awal proyek, tetapi tidak ada biaya sulit baru yang muncul setelah mereka menyelesaikan proyek.

Sebaliknya, soft cost dapat terjadi kapan saja sebelum, selama atau setelah konstruksi. Proyek konstruksi sering kali memiliki banyak biaya lunak selama tahap perencanaan, dengan tambahan biaya lunak pada tahap pembangunan, inspeksi, dan manajemen.

b. Bagaimana Cara Memperkirakannya

Memperkirakan hard cost relatif sederhana karena hard cost terbatas, nyata, dan sering dapat diprediksi. Meskipun biaya tambahan dapat terjadi jika ada variasi dalam rencana, mereka umumnya konsisten.

Perkiraan hard cost dapat diketahui dengan membuat daftar bahan dan peralatan yang mungkin digunakan untuk proyek tersebut dan mendapatkan penawaran harga di wilayah sekitar. Kemudian, dapat diprediksi biaya tenaga kerja dengan meneliti berapa jam tenaga kerja yang digunakan untuk proyek serupa.

Soft cost, bagaimanapun, bisa lebih sulit diprediksi daripada hard cost karena dapat tumbuh dan berubah. Saat memperkirakan soft cost, penting untuk mempertimbangkan berbagai situasi hipotetis dan memperkirakan kisaran harga yang diharapkan.

Misalnya, jika masalah hukum muncul selama konstruksi, soft cost yang terkait dengan gugatan dapat diperpanjang selama bertahun-tahun setelah proyek selesai. Memiliki dana diskresioner yang cukup besar untuk biaya lunak dapat membantu mengakomodasi kebutuhan yang berfluktuasi dan pengeluaran berkelanjutan.

Cara Memperkirakan Biaya Konstruksi

Berikut adalah tiga hal yang perlu dipertimbangkan ketika membuat anggaran untuk hard cost dan soft cost:

a. Prioritaskan Hard Cost

Segala sesuatu yang secara fisik digunakan untuk membangun untuk menyelesaikan proyek adalah hard cost dalam anggaran proyek. Pembongkaran, persiapan lokasi, konstruksi dan sentuhan akhir seperti cat, wallpaper, lantai, meja dan lemari adalah contohnya. Meskipun dapat menggunakan semua hal ini untuk menyelesaikan proyek, pilih mana yang dibutuhkan dan yang paling disukai. Menjadi lebih fleksibel dengan hard cost dan memprioritaskan mana yang lebih penting dapat mempermudah untuk menyesuaikan anggaran jika muncul soft cost yang tidak terduga.

b. Pertimbangkan Soft Cost

Pekerjaan konstruksi dan biaya bahan hanyalah sebagian dari total. Semua biaya nonkonstruksi lainnya adalah soft cost, dan ini dapat menghabiskan sebagian besar anggaran proyek. Izin, pajak, konsultan, profesional, lansekap dan bahkan pengumpulan sampah dan daur ulang dapat termasuk dalam kategori ini.

Pembangun atau arsitek sering mendiskusikan biaya ini untuk memberi tahu apa yang diharapkan, tetapi tetap merupakan ide bagus untuk mempelajari sebanyak mungkin tentang peraturan lokal, kabupaten, atau negara bagian yang mungkin memengaruhi pekerjaan konstruksi.

Pertimbangkan untuk merujuk pada proyek dan anggaran sebelumnya untuk melihat soft cost mana yang dialokasikan terlalu sedikit atau terlalu banyak, yang dapat membantu meningkatkan anggaran saat ini. Lihat beberapa anggaran sebelumnya untuk mendapatkan pemahaman yang lebih baik tentang jenis biaya yang mungkin dihadapi, sehingga siap untuk apa pun.

c. Gunakan Software untuk Membantu Melacak Pengeluaran

Proyek yang lebih kecil mungkin lebih mudah untuk diperkirakan, yang sering kali dapat dilakukan dengan menggunakan spreadsheet. Tetapi untuk proyek skala besar yang memiliki banyak komponen, pertimbangkan untuk menggunakan perangkat lunak khusus untuk anggaran.

Banyak perusahaan memiliki database internal yang mereka gunakan dengan kategori dan kisaran harga yang telah ditentukan sebelumnya tergantung pada ruang lingkup proyek, dan menggunakan ini dapat membantu menghemat waktu dalam proses perencanaan. Mereka juga mungkin lebih mudah untuk diperbarui, dan dapat membagikannya dengan semua orang di tim untuk memastikan mereka semua memahami tujuan awal.

d. Identifikasi Risiko

Sebagian besar proyek konstruksi mencakup berbagai jenis risiko, dan beberapa mungkin lebih mudah diprediksi daripada yang lain. Risiko ini dapat berasal dari biaya keras atau lunak, dan dapat mencakup hal-hal seperti kekurangan tenaga kerja, perubahan proyek, bahaya kesehatan atau keselamatan, dan masalah produktivitas.

Setelah membuat anggaran awal, pertimbangkan untuk meninjaunya sendiri atau meminta orang lain memeriksanya untuk membantu menentukan faktor risiko apa yang mungkin ditemui dalam proyek ini. Ini memungkinkan untuk membuat rencana darurat dan bersiap untuk mengatasinya tanpa menunda tanggal penyelesaian atau melebihi anggaran.