Faktor - Faktor Penyebab Keterlambatan pada Proyek Konstruksi

Keberhasilan suatu proyek dipengaruhi oleh kinerja dari setiap komponen pelaksana pekerjaan termasuk pemilik proyek. Berdasarkan sifat dan obyektifnya, setiap komponen yang terlibat memiliki kepentingan berbeda yang apabila tidak dikelola dengan optimal akan menjadi potensi untuk terjadinya perselisihan dalam berbagai bentuk dan kompleksitas yang dapat berpotensi terhadap peningkatan biaya konstruksi dan keterlambatan penyelesaian pekerjaan. Proyek sering mengalami keterlambatan yang sering berulang pada aspek yang dipengaruhi maupun faktor yang mempengaruhi. 

Pengertian Keterlambatan Proyek

Keterlambatan proyek konstruksi berarti bertambahnya waktu pelaksanaan penyelesaian proyek yang telah direncanakan dan tercantum dalam dokumen kontrak.

Penyelesaian pekerjaan tidak tepat waktu adalah merupakan kekurangan dari tingkat produktifitas dan mengakibatkan pemborosan dalam pembiayaan, baik berupa pembiayaan langsung maupun berwujud pembengkakan investasi dan kerugian-kerugian pada proyek.

Peran aktif manajemen merupakan salah satu kunci utama keberhasilan pengelolaan proyek. Pengkajian jadwal proyek diperlukan untuk menentukan langkah perubahan mendasar agar keterlambatan penyelesaian proyek dapat dihindari atau dikurangi.

Proyek sering mengalami keterlambatan. Bahkan bisa dikatakan hampir 80% proyek mengalami keterlambatan. Jeleknya, keterlambatan proyek sering berulang pada aspek yang dipengaruhi maupun faktor yang mempengaruhi.

Waktu (Time) adalah salah satu constraint dalam Project Management di samping biaya (Cost), dan kualitas (Quality).

Dampak Keterlambatan Proyek

Keterlambatan proyek akan menimbulkan kerugian pada pihak Kontraktor, Konsultan, dan Owner, yaitu :

1. Pihak Kontraktor

Semakin lama waktu penyelesaian proyek maka semakin besar biaya (cost) yang ditimbulkan. Selain itu biaya overhead yang mencakup pengeluaran perusahaan secara keseluruhan juga terus meningkat karena bertambah panjangnya waktu pelaksanaan.

2. Pihak Konsultan

Konsultan akan mengalami kerugian waktu dan biaya, serta akan terhambat dalam mengerjakan proyek yang lainnya, jika waktu pelaksanaan proyek menjadi lebih lama.

3. Pihak Owner

Keterlambatan proyek pada pihak pemilik/Owner, berarti kehilangan penghasilan dari bangunan yang seharusnya sudah dapat digunakan atau disewakan. 

Untuk proyek pemerintah, contoh fasilitas umum misalnya rumah sakit, keterlambatan akan merugikan pelayanan kesehatan masyarakat, atau merugikan program pelayanan yang telah disusun. Kerugian ini tidak dapat dinilai dengan uang dan tidak dapat dibayar kembali. 

Untuk proyek swasta, misalnya pembangunan gedung, pertokoan, atau hotel, tentu jadwal pemakaian gedung tersebut akan mundur dari waktu yang direncanakan, sehingga ada waktu kosong tanpa mendapatkan uang.

Penyebab Keterlambatan

Keterlambatan proyek disebabkan oleh beberapa faktor yang berasal dari Kontraktor, Owner, dan selain kedua belah pihak.

1. Keterlambatan akibat kesalahan Kontraktor, antara lain :

• Terlambatnya memulai pelaksanaan proyek.
• Pekerja dan Pelaksana kurang berpengalaman.
• Terlambat mendatangkan peralatan.
• Mandor yang kurang aktif.
• Rencana kerja yang kurang baik.

2. Keterlambatan akibat kesalahan Owner

• Terlambatnya angsuran pembayaran oleh Kontraktor.
• Terlambatnya penyedian lahan.
• Mengadakan perubahan pekerjaan yang besar.
• Pemilik menugaskan Kontraktor lain untuk mengerjakan proyek tersebut.

3. Keterlambatan yang diakibatkan selain kedua belah pihak diatas, antara lain ;

• Akibat kebakaran yang bukan kesalahanKontraktor,Konsultan, Owner.
• Akibat perang, gempa, banjir, ataupun bencana lainnya.
• Perubahan moneter. 

Faktor Keterlambatan Proyek

Terdapat  beberapa faktor keterlambatan proyek yaitu :

1. Faktor Tenaga Kerja (labors), yaitu: 

1. Keahlian tenaga kerja 
2. Kedisiplinan tenaga kerja 
3. Motivasi kerja tenaga kerja 
4. Jumlah pekerja yang kurang memadai/sesuai  dengan  aktifitas  pekerjaan yang ada 
5. Nasionalisme tenaga kerja 
6. Penggantian tenaga kerja baru 
7. Komunikasi antara tenaga kerja dan kepala tukang/mandor 

2. Faktor Bahan (material), yaitu : 

1. Keterlambatan pengiriman barang 
2. Kekurangan bahan konstruksi 
3. Kualitas bahan yang kurang baik 
4. Kerusakan bahan di tempat penyimpanan 
5. Perubahan material pada bentuk, fungsi, dan spesifikasi 
6. Kelangkaan karena kekhususan 
7. Ketidaktepatan waktu pemesanan 

3. Faktor Peralatan (equipment), yaitu : 

1. Keterlambatan pengiriman/ penyediaan peralatan 
2. Kerusakan peralatan 
3. Ketersediaan peralatan yang memadai/sesuai kebutuhan 
4. Kekurangan peralatan
5. Produktifitas peralatan 
6. Kemampuan mandor atau operator yang kurang dalam mengoperasikan peralatan 

4. Faktor Karakteristik Tempat (site characteristic), yaitu: 

1. Keadaan permukaan dan dibawah permukaan tanah 
2. Penglihatan    atau    tanggapan    lingkungan sekitar 
3. Karakteristik  fisik  bangunan  sekitar  lokasi proyek 
4. Tempat penyimpanan bahan/material 
5. Akses ke lokasi proyek 
6. Kebutuhan ruang kerja 
7. Lokasi proyek 

5. Faktor Keuangan (financing), yaitu : 

1. Tidak adanya uang intensif untuk kontraktor, apabila waktu penyelesaian lebih cepat dari jadwal 
2. Harga material 
3. Kesulitan pendanaan di kontraktor 
4. Kesulitan pembayaran oleh pemilik
5. Situasi perekonomian nasional
6. Fluktuasi nilai rupiah terhadap dollar

6. Faktor Lingkungan (environment), yaitu : 

1. Intensitas curah hujan 
2. Faktor sosial dan budaya
3. Pengaruh keamanan lingkungan terhadap pembangunan proyek 
4. Terjadinya hal-hal tak terduga seperti kebakaran, banjir, cuaca amat buruk, badai/angin ribut,  gempa bumi dan tanah longsor. 

7.   Faktor Perubahan (change),yaitu : 

1. Terjadi perubahan desain oleh owner 
2. Kesalahan desain yang dibuat oleh perencana 
3. Kesalahan dalam penyelidikan tanah
4. Kondisi permukaan air di bawah tanah di lapangan
5. Masalah geologi di lokasi

8. Faktor Lingkup dan Kontrak / Dokumen Pekerjaan (contract document), yaitu : 

1. Perencanaan (gambar/spesifikasi) yang salah/tidak lengkap 
2. Perubahan lingkup  pekerjaan pada waktu pelaksanaan 
3. Keterlambatan pemilik dalam membuat keputusan 
4. Adanya banyak (sering) pekerjaan tambah 
5. Adanya permintaan perubahan atas pekerjaan yang telah selesai 
6. Ketidaksepahaman antara pembuatan gambar kerja antara konsultan dan kontraktor
7. Negosiasi dan perijinan pada kontrak
8. Perselisihan pekerjaan antara bagian bagian yang berbeda dalam proyek.
9. Komunikasi yang kurang antara Owner dengan perencana pada perencanaan.
10. Organisasi yang jelek pada kontraktor dan konsultan.
11. Kontrol kontraktor utama terhadap subkontraktor dalam pelaksanaan pekerjaan. 

9. Faktor Perencanaan dan Penjadwalan (planning and scheduling), yaitu : 

1. Tidak lengkapnya identifikasi jenis pekerjaan 
2. Rencana  urutan  kerja  yang  tidak  tersusun dengan baik/terpadu 
3. Penentuan  durasi  waktu  kerja  yang  tidak seksama 
4. Rencana kerja pemilik yang sering berubah-ubah 
5. Metode  konstruksi/pelaksanaan  kerja yang salah atau tidak tepat 

10. Faktor  Sistem  Inspeksi,  Kontrol  dan  Evaluasi Pekerjaan, yaitu : 

1. Persiapan jadwal kerja dan revisi oleh konsultan ketika konstruksi sedang berjalan. 
2. Perbedaan jadwal sub-kontraktor dalam penyelesaian proyek 
3. Pengajuan contoh bahan oleh kontraktor yang tidak terjadwal 
4. Proses persetujuan contoh bahan dengan waktu yang lama oleh pemilik 
5. Ketelambatan proses pemeriksaan dan uji bahan  karena menunggu ijin
6. Kegagalan kontraktor melaksanakan pekerjaan 
7. Banyak hasil pekerjaan yang harus diperbaiki/diulang karena cacat/tidak benar 
8. Proses dan tata cara evaluasi kemajuan pekerjaan yang lama dan lewat jadwal yang disepakati  

11.  Faktor Manajerial (managerial), yaitu : 

1. Pengalaman manajer lapangan 
2. Komunikasi antara wakil owner dan kontraktor 
3. Komunikasi antara perencana dan kontraktor